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5 年期LPR 时隔近1 年再度调降，需求偏弱需要大级别政策托底。6 月20日，央行公布最新一期5 年期以上LPR 为4.20%，较上月下降10BP，这是自2022 年8 月以来LPR 的首次下降。据贝壳数据，6 月百城首套房贷利率平均为4.0%，二套房贷利率为4.91%，首套二套利率均环比持平。分城市看，一线、二线城市首套房贷利率为4.6%、3.98%，二套房贷利率分别为5.13%、4.91%，均与上月持平；三四线城市首套利率微降至3.97%，二套利率为4.9%。我们认为LPR 的下调有望推动首套主流平均利率降至4%以下，历史最低水平的房贷利率可以一定程度降低购房者的购房成本。但进入6 月，新房二手房市场持续的低迷，本周新房二手房成交量能同比分别下滑49.6%、27.8%，这除去假期及天气因素外，主要是房企推盘意愿不强、当下市场信心偏弱，因此我们认为更需要大级别的政策去托底市场，包括一线城市进一步调整限购限贷政策。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.6%，落后沪深300 指数2.07 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第27 名。本周上涨个股共9 支，较上周减少53 支，下跌股数为112 支。

新房：本周30 个城市新房成交面积为269.5 万平方米，环比下降1.6%，同比下降49.6%，本周同比大幅下滑主要是在6 月传统供销旺季下近期销售依然低迷、而2022 年6 月是销售高点基数较高。其中样本一线城市的新房成交面积为59.7万方，环比-16.9%，同比-41.8%；样本二线城市为150.6万方，环比0.3%，同比-58.1%；样本三线城市为59.2 万方，环比14.2%，同比-18.0%。从今年累计25 周新房成交面积同比看，样本30 城共计7531.1万方，同比7.9%；一线城市为1683.2 万方，同比23.0%；二线城市为4249.5 万方，同比1.3%；三线城市为1598.3 万方，同比12.9%。

二手房：本周13 个重点城市二手房成交面积合计76.8 万方，环比下降32.1%，同比下降27.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为21.8万方，环比-25.9%；样本二线城市为33.1 万方，环比-36.1%；样本三线城市为21.9 万方，环比-31.4%。年初至今累计二手房成交面积为2981.3 万方，同比变动为52.5%。

信用债：根据wind 统计数据，本周（6.19-6.25）共发行房企信用债10 只，环比减少10 只；发行规模共计91.01 亿元，环比减少-67.73 亿元，总偿还量50.08 亿元，环比减少34.28 亿元，净融资额为40.93 亿元，环比减少33.45亿元。主体评级方面， 本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（76.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、超短期融资债券（30.8%、29.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3 年、0-1 年（31.9%、29.7%）的债券为主。

投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。